Acabar com o consumo de terrenos quando há dezenas de edifícios abandonados na cidade: esta é a proposta da Câmara Municipal de Milão para combater o consumo de terrenos e, ao mesmo tempo, estimular a regeneração urbana e a recuperação de edifícios.
Regeneração urbana minimizar o consumo de terreno, melhorar a protecção da paisagem e proteger as grandes áreas verdes da cidade: a resolução da Câmara Municipal de Milão visa bónus volumétricos de 10% para estimular a recuperação do existente.
As novas regras – que terão de ser confirmadas pela Câmara Municipal – foram decididas em aplicação doartigo 40 bis da Lei Regional 12/2005 que enquadra e regulamenta o tema, após as regras já definidas pelo Plano Governamental para o Território de Milão que não proporcionou qualquer incentivo ou bônus volumétrico.
A foi então identificado primeiro pacote de 115 imóveis e conjuntos imobiliários abandonados, entre os 65 já listados no PGT e outros 50 resultantes de laudos documentados: para estes edifícios os imóveis relacionados terão dois anos (o mínimo permitido pela Lei Regional) para apresentar os projetos de recuperação, na falta de o que desencadeará um processo que implicará a sua demolição e, se previsto, a perda de bónus volumétricos.
Trata-se de imóveis que, durante pelo menos um ano após a entrada em vigor da Lei Regional (junho de 2020), estiveram abandonados e causam problemas críticos de segurança, segurança pública, salubridade – por exemplo devido à presença de amianto ou outros produtos perigosos agentes químicos – ou desconforto para o decoro e a qualidade urbana.
O que diz a lei regional
Para os tipos de imóveis identificados pela resolução do município de Milão, o artigo da Lei Regional em vigor prevê a possibilidade de recuperação de edifícios com um aumento dos direitos de construção que pode variar entre 10 e 25% e que, na falta de uma determinação municipal precisa, é esperado por defeito em 20%.
A mesma lei permite ainda um bónus adicional de 5% para intervenções de regeneração urbana que garantam uma superfície verde não inferior ao aumento da área construída, ou que conduzam a uma redução da pegada territorial de pelo menos 10%.
Em vez disso, o resolução do conselho milanês fixa teto máximo de aumento volumétrico em 10%portanto ao mínimo permitido, para não aumentar ainda mais a carga de assentamento do território municipal de forma indiscriminada em relação ao estabelecido no Pgt.
São também identificadas uma série de áreas territoriais nas quais esta possibilidade não será concedida, por razões particulares proteção paisagística, ambiental e arquitetônica. Os edifícios abandonados nestas zonas terão, portanto, de ser recuperados com os volumes existentes.
O artigo 40 bis foi reformulado após as três portarias do TAR da Região da Lombardia em fevereiro passado que, no contexto de três recursos apresentados por outros tantos proprietários contra o Município relativos à regra de recuperação de edifícios abandonados do PGT, foram na verdade, decidiu a favor da Administração que levantou a questão da ilegitimidade constitucional do artigo 40 da Lei Regional 12/2005 que permitia aos proprietários de imóveis abandonados obter um bônus de construção de até 25% e construir em derrogação de o morfológico e conforme fornecido pelo Pgt.
O mesmo artigo 40.º foi então definitivamente rejeitado pelo Tribunal Constitucional com sentença de 6 de Outubro e arquivada no dia 29, tendo em seu lugar entrado em vigor o artigo 40.º bis, que reduz os prémios volumétricos e deixa maior autonomia aos Municípios no planeamento de a regeneração do seu território.
Todos os Municípios passam a ser obrigados a implementá-lo até 31 de dezembro, sob pena de aplicação automática de um prémio volumétrico de 20%.
O que prevê a resolução para recuperação de prédios abandonados
Os incentivos previstos na resolução devem excluir os núcleos antigos, o curso do rio Lambro, o parque Norte, o parque agrícola Sul e todas as áreas caracterizadas por um desenho urbano reconhecível, como todas aquelas designadas como áreas verdes a salvaguardar.
Em particular, também devem ser excluídos:
- tecidos urbanos compactos (em que a construção ocorreu em alinhamento com a rede viária, praças e espaços verdes públicos)
- os tecidos da cidade-jardim, caracterizados por tipologias residenciais de baixa densidade, inseridas no verde
- os antigos assentamentos rurais agora incorporados à cidade
- os bairros que representam diferentes modos de desenvolvimento da cidade, como os primeiros bairros populares ou os de interesse arquitectónico mesmo dos anos 50 e 60 nascidos para experimentar novas tipologias construtivas
Do total de 115 imóveis abandonados já verificados, há 32 em áreas excluídas da aplicação de incentivos e 81 em áreas que os oferecem (2 terão apenas incentivos parciais).
Neste último tipo de áreas, as intervenções deverão ser acompanhadas de uma adequada disponibilização de áreas para serviços e equipamentos públicos, bem como de cotas de edifícios residenciais sociais (subsidiados, portanto a preços controlados, tanto para venda como para arrendamento) para aqueles que envolvendo uma área bruta superior a 10 mil m2.
